Lielāko daļu pieprasījuma pēc kompaktiem dzīvokļiem renovētajos un jaunajos projektos centrā veido ārzemnieki. Un viņiem ir ļoti svarīgi saņemt dzīvošanai pilnībā sagatavotu mājokli. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja uzņēmuma Vestabalt biroja vadītāja Marina Zenoviča. Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) konkursā atzīta par “Labāko 2023. gada aģentu īres mājokļu segmentā”, viņa pērn noslēgusi gandrīz simts īres līgumus. Šogad viņas pārstāvētais uzņēmums Vestabalt potenciālajiem klientiem piedāvās jaunu projektu – īres namu Pulkveža Brieža ielā 10.
– Sāksim ar apsveikumu! Labākais aģents īres segmentā ir godpilns statuss!
– Liels paldies!
– Kā var noprast, uzvaru jums nodrošināja arī visai lielais noslēgto īres līgumu skaits. Tātad Jums ir labs priekšstats par to, kas notiek īres segmentā. Tiek uzskatīts, ka pieprasījums pēc īres palielinās, kad cilvēkiem ir problēmas ar hipotekāro kredītu saņemšanu vai kad ir grūtības pārdot īpašumus. Pagājušajā gadā pārdošanas darījumu skaits nedaudz samazinājās. Kāds bija dzīvokļu īres tirgus jaunajos un renovētajos projektos Rīgas centrā 2023. gadā?
– Tas bija viens no labākajiem pēdējo gadu laikā: lai gan cenas saglabājās stabilas, palielinājās gan pieprasījums, gan piedāvājums. To lielā mērā noteica tieši pārdošanas tempu palēnināšanās. Daudzus īpašumus, gan dzīvokļus, gan privātmājas, kurus Vestabalt bez panākumiem tirgoja pusgadu vai pat ilgāk, ar īpašnieku piekrišanu sākām piedāvāt īrei. Īres piedāvājuma intensitātes kulminācija bija rudenī. Turklāt tie bija tieši jauni īpašumi – vai nu tie, kas vienkārši stāvēja tukši un par kuriem tika veikti kredītmaksājumi, vai arī tie, kuru īpašnieki iepriekš bija gatavi apsvērt tikai pārdošanu. Tomēr, sapratuši, ka nevarēs saņemt vēlamo cenu, bet uzturēšanas izmaksas būs jāsedz, cilvēki sāka izīrēt savus dzīvokļus, tā sakot, līdz pienāks labāki laiki. Un es uzskatu, ka viņi nekļūdījās. Kvalitatīvi īres mājokļi Rīgas centrā ar atbilstošu cenu ilgi tukši nestāvēja. Spilgts pierādījums tam ir svaigi izremontētais īpašums Elizabetes ielā 89. Es nodarbojos tieši ar šo īpašumu, un nepilna gada laikā man izdevās izīrēt gandrīz 90 dzīvokļus! Tik liela apjoma īres nams, pēc mūsu vadības teiktā, bija pirmais Vestabalt praksē. Un tagad mēs attīstām šo virzienu.
– Vai jūs varētu pastāstīt par šo projektu sīkāk? Gribētos saprast, kāds nekustamais īpašums Rīgas centrā ir pieprasīts pašreizējo īrnieku vidū.
– Elizabetes iela 89 ir pilnībā renovēta daudzdzīvokļu ēka, kas ir nodota Vestabalt apsaimniekošanā kā īres nams. Pirms pieņemt lēmumu par tā koncepciju, mūsu uzņēmuma komanda vairākas nedēļas pētīja alternatīvus piedāvājumus Rīgas centrā – to līmeni. Daudz runājām, lai noteiktu nākamo īrnieku vajadzības. Kad skaidri sapratām viņu vēlmes, sagatavojām produktu un 2023. gada martā sākām īres tirgū piedāvāt 108 pilnībā gatavus dzīvokļus ar platību no 17 līdz 55 kvadrātmetriem. Pēc plānojuma tās ir studijas un dzīvokļi ar vienu un divām guļamistabām. Absolūti viss ir izremontēts, labiekārtots, mēbelēts un aprīkots ar visu nepieciešamo, tostarp virtuves iekārtu, sadzīves tehniku, apgaismojumu un logu aizkariem. Mājā nodrošināta videonovērošana un apsardze, izveidotas kopīgas atpūtas zonas. Un šī projekta dzīvokļus piedāvājām par 15 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Tirgus šo cenu lieliski pieņēma, jo galvenais, lai izīrēšana būtu veiksmīga, ir kopējā maksājuma summa, kurā ietilpst arī komunālie pakalpojumi. Mēs piedāvājām studijas no 300 eiro mēnesī, 2-istabu dzīvokļus no 500 eiro, 3-istabu dzīvokļus no 800 eiro. Un rēķins par visiem komunālajiem pakalpojumiem 3-istabu dzīvoklim kopā ar apkuri reti kad sasniedza 200-250 eiro mēnesī. Tas viss piesaistīja īrniekus: salīdzinot mūsu komunālo pakalpojumu rēķinus ar citiem projektiem, viņi atzīmēja, ka tie pie mums nav augsti.
Kā saprotam, projekts Elizabetes ielā 89 pagājušajā gadā kļuva par vienu no veiksmīgākajiem projektiem Latvijā: 2024. gada sākumā tajā bija brīvi mazāk nekā pāris desmiti dzīvokļu. Pieprasījums pēc dzīvokļiem Rīgas centrā, es atkārtoju, ir ļoti augsts. Nākamajā mēnesī Vestabalt sāks piedāvāt dzīvokļus vēl vienā īres namā Rīgas centrā – renovētajā ēkā Pulkveža Brieža ielā 10. Mēbelējam un aprīkojam ar visu nepieciešamo pirmos 20 dzīvokļus (kopā to ir 80). Šī projekta līmenis būs vēl augstāks nekā Elizabetes ielā 89. Dzīvokļi Pulkveža Brieža ielā 10 tiks izlikti īres tirgū pakāpeniski: kad būsim izīrējuši vienu partiju, sāksim nākamo. Līdz pavasarim sagatavosim pirmos demo dzīvokļus.
– Kādi īrnieki visbiežāk meklē dzīvokļus Rīgas centra jaunbūvēs un renovētajās ēkās?
– Pamatojoties uz savu pieredzi, varu teikt, ka Rīgas centrs ir īpaši populārs jauniešu un studentu vidū. Viņi novērtē šīs atrašanās vietas priekšrocības – vieglu piekļuvi savām mācību iestādēm un prakses vietām, lielisku sabiedriskā transporta satiksmi, to, ka viss nepieciešamais sasniedzams, ejot kājām, – veikali, kafejnīcas, restorāni, sporta klubi, atpūtas vietas utt. Arī mūsu vietējiem jaunajiem profesionāļiem un jaunajiem pāriem patīk dzīvot pilsētas centrā. Lielo pieprasījumu veido arī mūsu valstī pārstāvēto starptautisko uzņēmumu ārvalstu darbinieki, sportisti, dažādu sporta federāciju pārstāvji. Un pilnīgi visiem viņiem pirmajā vietā ir kopējais īres budžets, kurā ietilpst komunālie pakalpojumi.
Viena no jaunajām tendencēm, ko esam novērojuši pēdējā laikā, ir tā, ka ārvalstu studenti izvēlas dzīvot nelielos, toties atsevišķos un pilnībā aprīkotos dzīvokļos renovētās un jaunās ēkās, nevis kopmītnēs.
– Lai gan pēdējos gados Rīgā ir parādījies diezgan daudz modernu studentu kopmītņu.
– Pirmkārt, lai cik pārsteidzoši tas nebūtu, tās maksā nedaudz dārgāk. Otrkārt, atsevišķs, pilnībā aprīkots dzīvoklis modernā kompleksā – tas ir atšķirīgs dzīvesveids. Ļoti pieprasīti ir nelieli studijas tipa dzīvokļi ar platību līdz 25 kvadrātmetriem. Ja mājokli meklē draugi, un mums Elizabetes ielā 89 ir bijuši šādi pieprasījumi, viņi bieži vien vēlas, lai viņiem būtu atsevišķi dzīvokļi vai nu vienā stāvā, vai vienā kāpņu telpā.
Mūsdienu jaunieši lielākoties piekopj diezgan askētisku dzīvesveidu, viņi cenšas neapaugt ar personīgām mēbelēm un lielgabarīta tehniku, kas nepieciešama mājsaimniecībā. Lielāko dienas daļu viņi pavada darbā, strādājot birojā vai kopstrādes vietās. No otras puses, arī brīvo laiku viņi pavada ārpus mājas, pat ēd visbiežāk ēdnīcās, restorānos vai kafejnīcās. Tāpēc viņiem topā ir mazi un pilnībā aprīkoti dzīvokļi, kuros var pārnakšņot un vakaros komfortabli atpūsties. It īpaši tāpēc, ka to kopējā īres maksa ir salīdzinoši zema, jo telpas ir kompaktas. Elizabetes ielā 89 tieši mazākais dzīvoklis bija pirmais, kas tika izīrēts. No simtiem sarunu ar potenciālajiem īrniekiem 2023. gadā tikai viens cilvēks ieminējās par atsevišķu istabu dzīvoklī, ko viņš varētu pārveidot par savu biroju.
Aptuveni 95 % no Elizabetes ielas 89 īrniekiem ir ārzemnieki. Mēs uzreiz sapratām, ka šādi kompakti mājokļa varianti diez vai ieinteresēs vietējās ģimenes pat ar vienu bērnu, mūsu iedzīvotāji dod priekšroku citam formātam.
– Vai varam parunāt par citiem segmentiem: vai ir pieprasījums pēc dārgiem īres dzīvokļiem Rīgas centrā?
– Protams. Es pat teiktu, ka trūkst labu piedāvājumu par tirgus cenu. Mūsu labākais rezultāts pagājušajā gadā bija liela mēbelēta dzīvokļa izīrēšana par 20 eiro par kvadrātmetru plus komunālie maksājumi.
Arī projekts Pulkveža Brieža ielā 10, ko pašlaik attīstām, apliecina mūsu pārliecību par šī segmenta perspektīvām. Tajā pilnībā mēbelētus un aprīkotus dzīvokļus sākam piedāvāt no 16 eiro par kvadrātmetru mēnesī, bet dzīvokļus ar labāko skatu fasādes pusē – no 20 eiro par kvadrātmetru mēnesī.
Tajā pašā laikā mēs skaidri saprotam, ka plašo dzīvokļu, piemēram, mūsu renovētajā projektā Ausekļa ielā 14, izīrēšana prasīs vairāk laika nekā kompakto dzīvokļu ar platību 25-50 kvadrātmetru gadījumā. Taču katram produktam ir savs klients.
Labs piemērs veiksmīgai koncepcijai un lielam pieprasījumam ir īres projekts Lāčplēša un Kr. Barona ielas stūrī. Tas tika uzbūvēts kā viesnīca, bet pēc tam pārtapa par pilna servisa īres dzīvokļu kompleksu. Tie ir nelieli viesnīcas tipa dzīvokļi ar gaisa kondicionēšanu, ikdienas uzkopšanu un konsjerža pakalpojumiem. Tas vienmēr ir pilns ar iemītniekiem, lai gan cenas ir diezgan augstas, bet klientiem šis piedāvājums patīk un viņi ir gatavi maksāt.
– Ko jūs varētu pastāstīt par Rīgas apkaimēm?
– Mēs nestrādājam ar sērijveida dzīvokļiem. Vienistabas dzīvokļi jaunajās ēkās tiek izīrēti par 400-500 eiro mēnesī plus komunālie maksājumi, trīsistabu dzīvokļi – par 550-600 eiro. Klients katrā segmentā ir orientēts uz noteiktu ģeogrāfiju. Ja mums zvana pēc sludinājuma, kurā tiek piedāvāts mājoklis Rīgas centrā, bet konkrētais variants nav piemērots, cilvēki lūdz parādīt citus variantus tikai centrā, uz mikrorajoniem viņi nevēlas braukt.
Dalīšos arī novērojumos par Jūrmalu: interese par tās īres mājokļiem nesezonā samazinājās. Tas izraisīja cenu kritumu, taču arī tas negarantēja, ka dzīvokļi aizpildīsies ar īrniekiem. Redzēsim, kā būs 2024. gadā. Rīgā īres mājokļu segments jūtas pārliecinošāk.
– Mēs visas sarunas parasti labprāt beidzam ar prognozēm.
– Es domāju, ka Rīgas centra renovēto un jauno ēku īres dzīvokļu segmentam ir labas perspektīvas. Augsto kredītlikmju un lielo būvniecības izmaksu dēļ situācija ir tāda, ka dzīvokļus iegādāties ir kļuvis dārgi. Īres maksājumi matemātiski ir mazāki, nekā nāktos maksāt par kredītu. Tāpēc daudzi cilvēki turpinās izvēlēties lētāko (t. i., īres) variantu jumtam virs galvas. Kas attiecas uz cenām, tām vajadzētu saglabāties stabilām. Jaunbūvēs un renovētās ēkās Rīgas centrā tās, visticamāk, būs no 11 līdz 15 eiro par kvadrātmetru mēnesī, mikrorajonos – 10-13 eiro. Mēs arī redzam, ka cilvēki nelabprāt īrē ar izpirkuma tiesībām. Viņi dod priekšroku vai nu īrei, vai pirkšanai, bet ne kombinācijai.
