2009-04-10

Nekustamā īpašuma tirgus analīze komercplatību segmentā

SIA „Vestabalt" veicot nekustamā īpašuma tirgus analīzi komercplatību segmentā, secina, ka piedāvājums biroju telpu un komercplatību segmentā pēdējo 6 mēnešu periodā ir palielinājies par 22% un nomas maksas ir samazinājušās par 30%. Lai namīpašnieki spētu noturēt jau esošos nomniekus un lai aizpildītu brīvas telpas, tirgū tiek piedāvāti nomniekiem aizvien izdevīgāki nosacījumi.

Kā liecina Vestabalt apkopotie dati, pēdējā pusgada laikā turpina palielināties jauno brīvo telpu piedāvājums, savukārt, pieprasījums un nomas maksa turpina samazināties.

Telpu piedāvājuma palielināšanos sekmē aiz vien jauno biroju ēku ienākšana tirgū, nepārdoto telpu piedāvāšana nomas tirgū, kā arī aiz vien jaunu brīvo telpu atbrīvošanās.

Biroju nomas segmentā aiz vien turpina palielināties to nomnieku skaits, kas vēlas samazināt kopējo iznomājamo platību optimizējot sava uzņēmuma iekšējos resursus, vai arī vēlas palikt esošajās telpās taču pārskatīt spēkā esošos nomas nosacījumus.

Arī tie uzņēmumi, kas iepriekšējos desmit gadus veiksmīgi ir nodarbojušies ar uzņēmējdarbību un regulāri veikuši nomas maksājumus tagad ir spiesti uzsākt sarunas ar telpu īpašniekiem par nomas maksas samazināšanu. Visbiežāk no nomnieku puses tiek prasīta iespēja izskatīt nomas maksas samazināšanu par 15 līdz 25 %.

Pozitīva tendence nomniekiem ir tā, ka lielākā daļa no ēku īpašniekiem un pārvaldniekiem ir gatavi samazināt nomas maksājumus. Kā viens no galvenajiem faktoriem pieņemot lēmumu par nomas līguma grozījumiem ir nomnieka maksātspēja ilgtermiņā un uzņēmējdarbības stabilitāte.

Nosakot ikmēneša nomas maksājumu aiz vien vairāk nomnieki vēlas zināt kopējo ikmēneša maksājumu mēneši, izvērtējot kopā gan nomas maksājumu tā arī komunālos maksājumus un apsaimniekošanas izdevumus. Nespēja samaksāt iepriekšējo nomas maksu ir saistīta ar to, ka daudzi uzņēmumi pieņēma, ka pieprasījums pēc sniegtā pakalpojuma un piedāvātās preces turpinās pieaugt, taču sākot jau ar 2008. gada sākumu notika pretējais un pieprasījums samazinājās. Jāmin arī, ka Valsts iestādes un pašvaldību institūcijas lūdz vai nu samazināt esošo nomas maksu, neskatoties uz ilgtermiņa parakstītiem nomas līgumiem, vai arī pamatojoties uz valdības pieņemto lēmumu par struktūrvienību samazināšanu, paziņo par telpu atbrīvošanu un nomas līguma izbeigšanu.

Ņemot vērā tirgus tendences, paredzams, ka nākošā gada laikā aiz vien vairāk palielināsies brīvo telpu īpatsvars un pieprasījums būs galvenokārt pēc ekonomiski izdevīgām tirdzniecības un biroju telpām. Komercplatību segmentā, pat ielās ar labu gājēju plūsmu (Tērbatas, Dzirnavu, Blaumaņa, Brīvības, Elizabetes) brīvo telpu īpatsvars ir pieaudzis par 20%. Daudzi tirgotāji meklē mazākas un lētākas telpas līdz 60 m2. Tiek slēgti restorāni, ātrās ēdināšanas uzņēmumi, apģērbu un apavu tirdzniecības veikali, lombardi, azartspēļu vietas. Aiz vien vairāk ekskluzīvā segmenta veikalus nomaina vidējās klases piedāvājums preces, kas nevar turpināt maksāt iepriekš noteiktos 45 -60 EUR/m2. Uz doto brīdi pirmā stāva komercplatību vidējā nomas maksa sastāda ne vairāk kā 20 EUR/m2.

Vestabalt sniedzot brokeru pakalpojumus arī otrreizējā tirgū, secina, ka ļoti bieži piedāvājot jaunas biroja telpas potenciālajiem nomniekiem beigās nomnieks paliek jau esošajās telpās, jo nomas maksa tiek panākta vienošanās ar ēkas pārvaldnieku par līdzvērtīgiem nomas noteikumiem , samazinot nomas maksas apmēru pat par 50%. Vestabalt secina, ka strauji saasinās konkurence ēku īpašnieku/pārvaldnieku starpā un tiek piemēroti aiz vien izdevīgāki nosacījumi,. Lai piesaistītu jaunus nomniekus un noturētu jau esošos. Protams, ka apzinoties patreizējo situāciju nomas tirgū, kad piedāvājums strauji pārsniedz pieprasījumu arī nomnieki lūdz aiz vien izdevīgākus nosacījumus.

Nomas tirgū parādās piedāvājumi, kur iepriekšējā nomas maksā tiek iekļauti visi ar ēku uzturēšanu saistītie ekspluatācijas izdevumi, nomnieks tiek atbrīvots no nomas maksas maksāšanas pirmos sešus mēnešus, ja tiek segti komunālie maksājumi, lai piesaistītu jaunus nomniekus tiek izstrādā „nomnieku pārvilināšanas shēmas", kur nomniekam tiek atlīdzināti visi ar pārcelšanos saistītie izdevumi un piedāvāti izdevīgāki nosacījumi jaunajās biroja telpās.

Vestabalt secina, ka pēdējo mēnešu laikā aiz vien pieaug kopējo parādnieku īpatsvars namīpašumos un to nomnieku skaits, kas nespēj maksāt nedz nomas maksājumus nedz komunālos maksājumus. Ēku pārvaldniekam uz doto brīdi ir jāveic daudz apjomīgāks darbs, rūpīgi sekojot līdzi parādnieku īpatsvaram katrā namīpašumā, izvērtējot katra nomnieka maksātspēju, risinot problēmas ar parādniekiem un piemeklējot jaunos nomniekus sīvas konkurences apstākļos.

Svarīgākās tendences:

- Turpina samazināties komercplatību nomas maksa, kas ir galvenokārt saistīta ar mazumtirdzniecības apjomu kritumu. Nomas maksas kritums pirmā stāva nomas platībām ielās ar lielu gājēju plūsmu ir no 45 EUR uz 20 EUR/m2. Attālajā vēsturiskajā centrā nomas maksas ir samazinājušās no 20 EUR/m2 uz 12 EUR/m2.

- Palielinās pieprasījums pēc mazām un lētākām biroju telpām un tirdzniecības platībām, tāpēc nomas tirgus ir aktīvs. Darījuma skaits kopumā nesamazinās. Daudzi no piesaistītajiem nomniekiem pēc pirmajiem komercdarbības mēnešiem ir spiesti beigt uzsākto komercdarbību, atkal atbrīvojot telpas. Palielinoties brīvo telpu īpatsvaram gan nekustamo īpašumu aģentiem tā arī ēku pārvaldniekiem ir jāstrādā vairāk, lai piesaistītu jaunus nomniekus.

• - Palielinās to nomnieku skaits, kas vēlas apvienoties ar citu uzņēmumu vienas biroju telpas ietvaros, izveidojot vienotu administratīvo aparātu un vienu koplietošanas zonu.

• - Strauji palielinās nomas maksu parādnieku īpatsvars, kas lūdz samazināt ikmēneša nomas maksu no 20 līdz 35% vai arī vēlas izbeigt nomas attiecības, piedāvājot grafiku esošā parāda atmaksai.

• - Pirmo stāvu komercplatību segmentā lēmums par komercdarbības uzsākšanu tiek pieņemts aiz vien ilgākā laika periodā un vidēji no telpu apskates līdz nomas līguma noslēgšanai paiet ne mazāk kā 3 mēneši. Aiz vien biežāk nomnieks lūdz iespēju atbrīvot viņu no nomas maksas maksāšanas par pirmajiem mēnešiem, pamatojoties uz brīvo finanšu resursu trūkumu.

  
- Palielinās to telpu īpašnieku skaits, kuri gatavi samazināt nomas maksu esošajiem klientiem, lai tie neizskatītu iespēju par jaunu biroju telpu nomu. Biroja telpu segmentā A klases biroja telpu nomas maksa ir samazinājusies no 20 EUR uz 12 EUR/m2 un B klases biroju telpas no 14 EUR/m2 uz 8 EUR/m2.

- Aiz vien vairāk namīpašnieki piedāvā „īpaši izstrādātus un nomniekiem izdevīgus līguma nosacījumus", lai piesaistītu jaunus nomniekus un samazinātu brīvo telpu īpatsvaru.

• - No pārvaldnieka puses ir svarīgi iedziļināties katra nomnieka vajadzībās, izzināt tās, meklējot vispiemērotāko risinājumu ilgtermiņā. Pārvaldniekam un ēkas īpašniekam ir jāspēj radīt stabilitātes sajūta nomniekam, mēģinot piedāvāt izdevīgus risinājumus, vienojoties par šajā situācijā abām pusēm pieņemamies risinājumiem, kādreiz apsolot, ka nomas maksa netiks paaugstināta nākošos trīs gadus.

Uz doto brīdi, lai spētu maksimāli piepildīt savas telpas uzņēmējiem ir jāspēj paredzēt un pielāgoties tirgus situācijai, izanalizējot katru nomnieku atsevišķi.

Vestabalt ir izveidojis jaunu iekšējo struktūrvienību, kas strādā tikai ar Vestabalt pārvaldīšanā esošo namīpašumu telpu iznomāšanu un atsevišķu struktūrvienību, kas nodarbojas ar nomas maksu parādnieku apzināšanu un situācijas risināšanu un tā tālāko kontroli. No Vestabalt puses analizējot un prognozējot nomas maksas ieņēmumus katrā no namīpašumiem, Vestabalt pārvaldīšanas departaments izskata un meklē iespējas optimizēt izdevumus, kas saistās ar ēkas uzturēšanu, atsakoties no dzīvas apsardzes, samazinot fasādes apgaismojumu, izdevumus, kas saistās ar koplietošanas telpu uzturēšanu.

Prognozējot, ka 2009. un arī 2010. gads Latvijā būs uzņēmējiem finansiāli visgrūtākais, Vestabalt prognozē peļņas kritumu par vismaz 15% -25% nākošo gadu periodā un piedāvā informēt namīpašniekus par situāciju tirgū katrus trīs mēnešus un izskatīt iespēju par nomas nosacījumu maiņu un to pielāgošanu tirgus korekcijām, izstrādājot piedāvājumus no Vestabalt puses un saskaņojot katru gadījumu atsevišķi ar ēkas īpašnieku.